Le marché immobilier belge : évolution et perspectives

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Le marché immobilier a le vent en poupe

Le marché immobilier belge a encore eu le vent en poupe en 2018. Le nombre de ventes a augmenté au cours du premier trimestre, avec une hausse de 3,7% comparé à la même période de 2017. Une situation due à l’importante augmentation sur les transactions portant sur les appartements en région wallonne. La hausse des prix a également connu une accélération.

Cette tendance haussière est engrangée depuis 2015 et devrait poursuivre son ascension lors des prochains trimestres au vu de la forte hausse du nombre de crédits hypothécaires octroyés pour un logement existant pour la période du second semestre 2018, cette tendance devrait être confirmée pour les prochains mois.

Concrètement, ce sont 57.600 crédits hypothécaires qui ont été enregistrés pour des logements existants entre juillet et novembre. En 2017, pour la même période, c’était seulement 51.000 crédits qui étaient contractés.

Le prix de l’immobilier a augmenté

L’immobilier résidentiel a connu une croissance de prix qui a accéléré au cours des trois premiers trimestres de 2018. Le prix des maisons a connu une hausse de 4,1% contre 2,6% en 2017. Un coup de boost qui concerne toute la Belgique, mais tout particulièrement la Wallonie. Pour ce qui est du prix des appartements, il a augmenté de manière spécifique dans la région de Bruxelles-Capitale. En Flandre et Wallonie les prix ont plutôt connu un certain ralentissement.

Ce qui a poussé les prix à la hausse ? En partie, c’est l’augmentation du prêt moyen qui explique le phénomène, avec un montant moyen emprunté qui s’est élevé à 158.000 euros en 2018, contre 153.400 euros en 2017. La hausse du montant pouvant être emprunté a boosté le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels, ce qui a eu un impact direct sur les prix de l’immobilier.

Des crédits hypothécaires avec des taux avantageux

Comparé au reste de la zone euro, la Belgique n’a connu qu’un faible ralentissement au niveau de sa situation macroéconomique au cours de ces derniers trimestres. Des taux hypothécaires demeurés assez bas a également eu un effet positif en termes de capacité d’emprunt. Au niveau des types d’emprunts, ceux assortis d’un taux variable ont connu un succès croissant, dans la mesure où le taux variable a augmenté mais est toujours resté inférieur au taux fixe.

Le monde bancaire prévoit que pour 2019 et 2020 le potentiel de croissance des prix demeure limité. Pourquoi ? Les taux hypothécaires gravitent toujours autour des prix planchers historiques, mais ils ne devraient plus baisser davantage. Ils devraient même augmenter légèrement. Sans compter que la Banque centrale européenne a pris des mesures qui auront pour effet de maintenir une pression haussière sur les taux.

Ajoutez à cela que l’économie de la zone euro a déjà amorcé un ralentissement en 2018 qui devrait se poursuivre jusqu’en 2020. Avec la Chine et les États-Unis qui semblent s’essouffler et une Belgique qui affiche une économie dépendante de la demande extérieure, la situation de ces marchés étrangers aura également un impact sur les revenus.

Vers une « régulation » ?

Il y a aussi le facteur « régulation » qui pourrait jouer un rôle de frein. La Banque nationale considère que le marché belge au niveau résidentiel est surévalué de 5,9%. Elle a déjà imposé à deux reprises des « tampons » de fonds propres supplémentaires pour éviter que les banques ne prennent trop de risque sur le marché concerné. Ces mesures n’ayant pas calmé en suffisance les ardeurs du marché, il est possible que des dispositions supplémentaires soient prises par la Banque nationale.


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